周庄镇农村（社区）房屋规划建设管理实施细则（试行）
为贯彻落实党的二十大精神，切实改善农村住房条件，规范
农村房屋规划建设，提升农村人居环境，建设美丽宜居乡村，根
据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、
《江苏省土地管理条例》、《苏州市宅基地管理暂行办法》、《关于
加强农村宅基地管理工作的意见》（苏市委农办〔2021〕43 号）、
《昆山市农村房屋规划建设管理办法（试行）》（昆办发〔2018〕
65 号）、《昆山市农村房屋风貌管控管理规定（试行）》（昆政发
〔2019〕1 号）等有关法律法规和文件要求，结合我镇实际，制
定本细则。
一、总体要求
建立健全农房规划建设管理机制，梳理和完善村庄规划，落
实农房建设规划管控和施工质量安全管理责任，规范审批和验收
流程，引导村民根据规划方案与设计图纸开展农房建设，不断提
升农房建设质量和村庄环境。
加强组织领导，坚持规划引领，注重建管并重。各村（社区）
应成立农房翻建领导小组，全面有序推进我镇农村（社区）房屋
规划建设工作。
二、村庄规划
1.根据《昆山市镇村布局规划》（2019 版），我镇可翻建自然
村庄有：
（1）特色保护类：东浜村里浜、外浜、银子浜、东垞，全
旺村全旺浜，双庙村唐家浜，祁浜村三株浜、寒贞，龙亭村蟠龙，
复兴村澄尚；
（2）集聚提升类：龙凤村里浜、横港江、酱园里、七家浜、
湾里、荷花池，双庙村港东埭、小圩、东埭浪、宋家浜、渔池浪、
南村、荒田里、南埭浪，高勇村白家浜，祁浜村祁庄、茆浜、后
村，云南村店前、东汤湾、西汤湾、南岳甸、秀王浜、荒田里，
龙亭村龙亭、东对浜、西对浜，复兴村长牵路、西泽港、祝家浜、
坟浜里；
（3）其他一般村：双庙村小圩浪、夏西塘，龙凤村西区、
东区、仙鹤溇、邵浜、南沙港、陈家浜，全旺村则同、云亭港、
前庙浜，南湖村南湖新村、南湖小区。
2.在村庄规划实施过程中，如有需增加完善的项目，涉及项
目增加所需的地块，不得占用农用地，并需提供以下材料：
（1）需提供《村级重要事项决策会议记录》；
（2）拟增加的项目在增加区域和村委会公示栏进行公示，
公示时间为 10 个工作日，村（社区）委会出具意见证明书；公
示期间如有异议，由村（社区）委会召开村民代表会议进行听证。
（3）镇农房联席会议纪要。
三、房型设计及相关标准
1.镇建设局（农房）应无偿提供多种房型供村民选择，房型
设计应遵循规划方案中的建筑形态和风貌，应坚持中国元素并充
分体现江南乡村特色，建筑式样为两坡黑瓦白墙，结构设计应满
足抗震设防要求，并落实节能节地要求，做到安全、美观、经济、
实用。
2.房屋设计以两层独立式住宅为主，每层建筑面积不得超过
宅基地面积的 70%，总建筑面积不得超过 280 平方米，房屋基础
高度标准参照周边区域高度确定，由建设局（农房）确认，楼房
后檐高度标准为 6.7 米，在不影响相邻权人相邻权益的情况下，
可适当抬高，但不得超过 7.1 米，阁楼南檐层高不得超过 2.1 米。
特殊房型（如开间不足或平房等）严格按照联合会审通过图纸的
参数施工。
3.特定区域：（1）周庄古镇历史文化保护区、一类控制区、
二类控制区、三类控制区（南湖小区除外）；（2）特色田园及精
品村庄；（3）农房翻建示范村。
（1）古镇区建筑高度控制：历史文化保护区维持原高；一
类控制区后檐高度不超过 6.3 米；二类控制区（非历史建筑）后
檐高度不超过 7.4 米，沿街立面檐口高度不超过 6.5 米；三类控
制区（南湖小区除外）后檐高度不超过 7.4 米。
（2）建筑风貌：特定区域内的农房房型应根据周边环境、
地理位置等情况，由建设局（农房）统一委托设计，按照一户一
方案执行。涉及文保建筑或影响周边文保建筑的农房，按文保建
筑审批流程执行。
4.自行设计的房型也必须符合规定的参数及风貌要求，并达到国家规定的抗震等级。经镇农房专题会议会审通过后方可建造。
若建围墙，须在我镇农房围墙样式库中选取，经属地村委备案同
意，根据《昆山市农村房屋风貌管控管理规定（试行）》的相关
要求，在批准的宅基地使用面积范围内进行建设，高度不超过 2
米，应采用通透式，且色彩和构造应与房屋整体风格相协调，不
得影响邻里间的公共通道、采光、通风、排水，并通透美观，符
合水乡特色，与毗邻建筑相协调。严禁设计和建造地下室。
5.农村村民一户只能拥有一处宅基地。一户宅基地面积不得
超过 200 平方米，超出部分面积由村委会收回，并探索建立宅基
地周边零散用地和村内闲置宅基地有偿使用机制。
四、质量标准
房屋建设应使用符合国家房屋建筑质量标准的建筑材料。
1.混凝土部分：现浇结构混凝土强度等级不应低于 C25，非
结构件混凝土强度等级不应低于 C15；
2.细骨料：应选择河砂等符合要求的材料；
3.建筑常用水泥可使用硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥（最低
强度等级为 42.5 级）。水泥应提供出厂检验合格证；
4.钢材部分：砖混结构房屋，建筑用钢材应采用正规厂家生
产的钢筋，梁柱部位应使用热轧带肋钢筋，直径不得低于 18mm,
箍筋应使用热轧光圆钢筋，直径不得低于 6mm，钢筋进场应安
排检查和验收，严禁使用非标钢筋；
5.砌筑材料：常用的承重墙体采用的块体包括烧结普通砖、
烧结多孔砖、混凝土实心砖，非承重墙体采用的块体除上述类型
外，还包括蒸压加气混凝土砌块；
6.模板拆除前，需要达到的设计混凝土立方体抗压强度标准
值的百分率如下：
（1）板：当跨度≤2 米时，为≥50%；当跨度＞2 米≤8 米时，
为≥75%； （2）梁：当跨度≤8 米时，为≥75%。
五、资格认定
规范农村房屋建设申请人的资格认定，申请人应为规划批准
可翻建的自然村庄内户籍在册的农村村民，并满足以下条件：
1.申请人为本村集体经济组织成员，或在农村土地第二轮承
包时依法取得土地承包经营权，或股权固化改革时取得农村股份
经济合作社股权；
2.在可翻建村庄拥有自建房且已取得房屋产权证（或建设管
理部门的有关批文）；
3.自建房有宅基地使用证或土地登记卡等国土部门材料。
严格执行“一户一宅”政策，农村多子女家庭，且子女中有符
合农房翻建条件的，父母随子女居住的，不得以父母名义申请宅
基地用于农房翻建。
六、审批和验收流程
（一）申请：享有宅基地使用权的农户，以户为单位向所在
村民（居民）委员会提出书面申请，同时提供户籍证、房产证和土地证等有效证件的原件及复印件（原件供现场审核、复印件由
村民委员会留底）。“二证”或地表建筑更名到子女或配偶名下的，
需填写《农村居民建房申请表》，户主（特殊原因除外）及该户
18 周岁以上具有完全民事行为能力的全体家庭成员和户主的直
系亲属共同签名确认。
（二）村级审核：村民（居民）委员会收到申请后，应向申
请人开具申请回执，并牵头组织镇现场踏勘小组进行现场踏勘，
拍好原房屋照片，并填写《农村居民住宅、改建现场踏勘表》。
重点审核提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合村庄规
划、是否具有申请条件并符合“一户一宅”要求。确认符合相关要
求的，填写《村镇建设工程规划建设审批表》和《昆山市宅基地
用地审批表》，并注明二层高度、四至位置、化粪池及排水位置。
应征求建房用地相邻权人意见并签字确认，相邻权人有异议的，
经协商无果，村民（居民）委员会可以在法律、法规允许的前提
下，采用农房翻建征求意见、决策等新形式，从源头上化解农房
翻建中的矛盾。
（三）镇级复审：由镇会审单位分别对建房户相关资料进行
确认，并填写《周庄镇农村建房信息确认表》，农村工作局（经
服）对建房人身份资格、拟使用宅基地面积等进行确认；资规局
周庄所对建房户位置土地性质及原宅基地登记发证情况进行确
认；古保办对古镇历史保护区、一类及二类控制区域的农房在整
- 7 -体风貌、古镇保护、申遗影响等方面进行确认；建设局（动迁）
对建房申请人及家庭成员是否享受过动迁政策进行确认；建设局
（规划）对建房用地是否符合村庄规划、宅基地布局是否合理进
行确认；水事综合管理中心周庄站对建房用地是否侵占河道水域
及其岸线、是否超出蓝线控制范围进行确认；建设局（农房）根
据上述单位确认的情况明确是否符合建房条件。
（四）房型：复审通过后，建房户在镇建设局（农房）统一
提供的建议房型中选定房型；特定区域内的房型及其他区域内自
行设计的房型，均须农房联席会议审议通过后，由建设局（农房）
提交镇长办公会或农房专题会议会审。
（五）公示：将建房户基本信息及拟建情况在拟建现场及村
委会公示栏进行公示，公示内容包括建房户基本信息、原宅基地
及房屋基本信息、拟建宅基地四至位置、房屋平面图、立面图、
檐口及屋脊高度等，公示时间为 10 个工作日。公示期间如有异
议，由村民（居民）委员会进行协调处理，村民（居民）委员会
可以通过召开听证会等形式，充分听取意见，异议成立的暂缓送
审，村委向建房户书面反馈，异议不成立的提交送审。
（六）审批：经公示无异议的由建设局（农房）提交镇长办
公会或农房翻建审批专题会议会审，会审通过后由镇政府进行批
复。
《昆山市宅基地用地审批表》报派出所、农村工作局（经服）、
建设局（规划）备案，《村镇建设工程规划建设审批表》有效期
为一年（审批流程结束至放样定位），逾期未放样定位的需重新
审批或申请延期，申请延期的时长不得超过半年。
（七）签订施工合同、承诺书，缴纳保证金：建房户与施工
单位在建设局（农房）的监督下，签订农房建筑质量施工合同、
委托书。建房户、施工方、村民（居民）委员会三方签订承诺书，
并提供施工人员人身意外险凭证。
（八）放样：农户在取得建房批准文书后，严格按照《村镇
建设工程规划建设审批表》中图纸的尺寸，经镇建设局（农房）、
资规局周庄所、所在村委会现场放样定位后方可进行施工。放样
前建房户应拆除原有的旧房及其它构建物，村民（居民）委员会
填写《周庄镇定位放样前确认表》。定位放样结束后，建房户、
所在村农房专管员、施工方负责人、第三方检查人、建设局（农
房）共同签订《农村居民住宅修缮、改建开工前现场踏勘表》。
如现场实际尺寸与审批表尺寸不符的（首次踏勘，测量有误或定
位点缺失），在确保四邻无矛盾的前提下，定位小组有权根据现
场老宅墙基确定新定位尺寸（确保与审批表无冲突），并标明在
《农村居民住宅修缮、改建开工前现场踏勘表》；如现场定位时
建房四至尺寸由于现场原因等确需微调的，村民（居民）委员会
应分析变更原因，认为确需变更的出具《房屋审批变更表》，变
更表内应明确变更意见并经相邻权人签字确认后，提交农房专题
会议或镇长办公会议会审，会审通过后，方可再次放样。作出微
调后的宅基地的相关数据以《农村居民住宅修缮、改建开工前现
场踏勘表》及《房屋审批变更表》为准。
（九）验收：
1.分项验收：由镇建设局（农房）、所在村民（居民）委员
会组织实施，分基础放线、基础、一层结构、二层结构、屋面封
顶五个阶段进行，应符合设计图纸相关参数，验收结束后，填写
《施工现场管理分项验收记录卡》及《联合验收表》，对不符要
求的开具《整改通知单》，待验收合格后，方可继续施工。
2.竣工验收：建房户应对照事先告知的竣工验收标准，自检
合格后填写验收申请单，向所在村民（居民）委员会提出验收申
请，并由村委会组织相关单位实地验收，相关单位对照验收标准
及周庄镇农村（社区）房屋规划建设建房户承诺书风貌要求，对
不符合要求的一票否决，合格后填写《周庄镇农村房屋主体工程
联合验收单》，严格按照建房保证金退还流程实施，并一次性退
还建房保证金。建房保证金收缴、退还由昆山市周庄镇强村联合
发展有限公司专用账户负责管理。
（1）村民（居民）委员会：验收废弃建筑材料等是否清理
完成，是否有违章搭建；
（2）建设局（农房）：验收建筑风貌、外墙颜色、建筑尺寸
是否符合要求；
（3）资规局周庄所：验收宅基地使用面积是否超标；
（4）综合执法局（创建）：验收周边环境卫生是否符合新农
村要求；
（5）建设局（绿化）：验收周边公共绿地是否被破坏；
（6）水事综合管理中心周庄站：验收房屋及废弃建筑材料
等是否侵占河道，污水接管是否符合要求；
（7）在竣工验收过程中，若发现不符合要求的，现场开具
整改通知书。若验收合格，则各部门统一签字确认，并附验收四
面现场照片。
（十）：市不动产登记中心根据建房户提供的有关资料及所
在村村委会、镇建设局（农房）提供的相关审批材料及竣工验收
报告发放不动产登记证书。
七、房屋维修备案
1.规划可翻建的自然村庄内不符合建房申请人资格的房屋，
并其房屋有房产证、土地证或其他相关材料支撑的，申请人为解
除房屋的安全隐患或改善居住条件的可申请备案维修，村民(居
民)委员会须与申请人签订宅基地有偿使用协议。
2.维修房屋须符合村庄规划要求，用地面积不得超过 200 平
方米，用地面积超出部分由村委会收回集体所有。房屋建筑面积
可根据现场情况作调整，村（社区）需提交情况说明，情况说明
中应载明需要调整的理由及具体数据，建筑风貌、房型及高度参
照本细则第 3 条相关规定执行，村（社区）负责审核整理材料，
提交镇农房联席会议审议，审议通过后按程序进行备案，备案流
程参照农房翻建审批流程。维修房管理参照翻建房屋的日常管理
办法执行。3.各社区内自建房的解危修缮应遵循“四原则”（即原址、原
面积、原高度、原风貌）。
八、周庄古镇区产权房修建流程
周庄古镇区产权房修建严格按照《周庄古镇保护暂行办法》
实施，按照相关规定办理审批手续。
（一）申请：由建（修）房户提交申请书，出具原房屋产权
证书，同时出具用地面积图、建（修）房的平面图、主立面图、
门窗式样、屋面布置、层高、外墙粉刷、建房材料等说明。
（二）初审：村民（居民）委员会负责初步审核，重点审核
提交的材料是否真实有效，建（修）房是否符合相关要求。
（三）复审：经所在地村委（居委）、建设局（规划）、古保
办及资规局周庄所等部门现场查看核实并会同专家小组审核，结
合建（修）房户提供的材料确认是否符合修建条件。
（四）审批：符合条件的报镇政府批准。
（五）签约：建设局接到批准回复后，通知村委（居委）、
建设局、及建（修）房户办理施工相关手续。
（六）放样：建设局(规划)、古保办、资规局周庄所等部门
在施工前应派员到现场实地按图定位，严格把关。施工中应进行
必要的检查，发现问题及时纠正。
（七）验收：由所在村委（居委）组织相关部门现场实地验
收，应符合设计图纸、合同、承诺书及相关建设管理规定。竣工
验收后填写竣工验收报告。
九、建设管理
（一）、风貌管控要求
建房风貌严格按照《昆山市农村房屋风貌管控管理规定（试
行）》（昆政发〔2019〕1 号）实施，须跟房屋主体、承诺书、效
果图一致。
（二）、安全措施
1.脚手架应采用双排扣件式钢管脚手架，需设置安全牢固的
连墙件，严禁使用竹脚手架。脚手架立杆纵距不应大于 1.5 米，
横距 1.05 米，步距不应大于 1.8 米，作业面应满铺脚手板；安全
网需完整有效、支撑合理、受力均匀、搭接严密牢靠。
2.临边洞口需设置防护。
3.施工用电应采用 TN-S 接零保护系统，采用三级用电、两
级漏电保护，用电设备必须有各自专用的开关箱，电工需定期检
查漏电保护器。
4.井架设置揽风绳、保险装置、超重装置扣、停靠装置、断
绳装置扣，操作箱需使用按钮式开关，严禁使用倒顺开关。
5.进入施工现场人员必须佩戴安全帽，高空作业人员必须佩
戴安全带，严格遵守高空作业规范。
（三）、施工现场管理
1.临时工棚管理
（1）各村应根据各自然村肌理，结合实际情况，有条件的
设立临时工棚集中管理区，临时工棚须合理规范选址，并由村委
会出资统一搭建，个人不得搭建，面积为 20 平方米左右，临时
工棚以存放施工工具为主，临时工棚搭设需符合有关规范要求。
（2）各村在放样前需填写临时工棚位置图，注明工棚面积、
是否住人、结构状况等。临时工棚位置图交建设局（农房）备案，
并落实责任人加强巡查，发现私自扩大面积、私搭乱建，填写停
工整改单报建设局（农房），建设局（农房）将责令施工单位（项
目负责人）停工以配合整改。
2.建筑材料堆放应在翻建区域设置的围挡以内，在条件确实
不允许的情况下，可堆放在村委会指定的建筑材料临时堆放点，
并设置标识，建筑用料不宜过度储备，不得大量囤积。
3.施工单位建筑垃圾应日产日清，每天下工前对施工现场要
做到归纳清理，建设局（农房）、村委会应加强对施工现场的巡
查，并进行评定，纳入施工队伍的考核管理。
4.基础开挖堆土应在基础浇筑结束后，进行回土，多余土方
及时外运，建设局（农房）将负责督促施工单位，平整结束才可
开工建设。
5.房屋建设开工前对施工用地周边应设置安全围挡，主要道
路现场围挡高度不应低于 2.5 米，一般道路围挡高度不应低于 1.8
米，围挡应确保顺直、整洁和美观，由所在村委会负责实施。
6.各式警示、文明标语应悬挂在醒目位置并安装牢固。
7.脚手架搭建不得影响周边邻居出行，如遇通道的，通道上
方必须做好双层安全防护，确保安全通行。
8.施工方应采取有效措施保障临近建筑物和其他公共设施
的安全。
9.严格遵守建设工程扬尘污染控制规定。所有工程施工现场
集中堆放的土方、建筑垃圾、散装物料必须落实覆盖抑尘措施。
10.搅拌设备应设置围挡和抑尘措施。
11.严禁高空抛物。
12.渣土清运需规范。所有清运车辆车厢必须密闭严实，土
石方不得超过车厢挡板，严禁运输过程中的“抛、洒、滴、漏”。
13.建房过程中建筑材料等堆放不得占用公共通道、河道水
面、公共绿化带。竣工后所有剩余建筑材料、建筑垃圾需及时清
理。
（四）、施工队伍管理
镇建设局（农房）日常检查与分项验收相结合，检查结果告
知施工负责人并在施工现场公示栏内公示。累计扣满 100 分将对
施工负责人作停接农房业务（在建工程全部完工后）1 年处理；
如在建业务中再出现违规行为，停接农房业务时间将递增。出现
安全事故且负主要责任的，取消其在本镇承接农房业务的资格。
1.签约时带好记录卡、委托书等相关资料，考虑安全、质量、
工期等因素，每个施工负责人同时在建（未完成屋面的）原则上
不得超过六户；
2.基础定位时，施工方根据村、建设局（农房）确定的基础
高度做好基准点，并保持到验收结束；
3.基础、一层楼面、二层楼面、层高及屋顶浇筑水泥前必须
提前通知所在村农房专管员，并由村农房专管员联系镇建设局
（农房）到场实测验收，并在记录卡上签字确认后方可进行后续
施工。发现擅自浇筑的，按积分考核处理（超规定尺寸能恢复的，
每次扣 20 分；不能恢复尺寸的，取消今后承接农房业务的资格）；
4. 施工单位不得无故拖延施工工期，从定位放样到农房结
顶，无特殊情况下工期不得超过半年。无故超过九个月工期，每
次扣 5 分；无故超过一年工期，每次扣 10 分。
5.对于年度考核低于 80 分的施工负责人，暂停其农房翻建
业务；对于业绩、口碑较好的，根据施工方的设备、人员等情况，
可适当增加其承接农房业务的数量。
十、职责分工
为确保周庄镇农房建设管理有序进行，镇有关职责部门应各
司其职，加强服务指导，监督审查。
1.建筑公司、施工单位职责：须具备相关专业资质，经规划
建设部门备案确认，负责对承建农房的施工管理，必须为施工人
员购买人身意外伤害保险，同时对施工安全负全责。建筑公司、
施工单位应对房屋质量、安全文明、环境影响、施工队伍进行跟
踪管理。
2、各村（社区）职责：成立村级农房翻建工作领导小组，
并指定落实农房翻建专管员；组织实施本细则；负责村庄布局规
划落实；负责农房翻建受理初审；参与农村房屋翻建放样定位、高度及面积控制；参与农村房屋建设的质量安全管理；组织农房
验收小组对农村房屋的建设验收；负责村庄环境风貌管控；负责
对建房户的质量安全、法律法规及政策宣传；负责做好本村农房
建设的档案管理及统计上报工作；负责协调处理农房翻建过程中
的矛盾和信访事宜；负责协调处理因邻里意见不一致而导致的基
础高度问题；负责旧房拆除时的监管工作；负责指定建筑垃圾清
理、建筑材料及机械在村内的运输线路及堆放地点。负责辖区内
自建房解危修缮的监管。
3.建设局（农房）职责：负责研究修订和解释农村房屋规划
建设管理细则；负责规范农村房屋规划建设管理流程；负责组织
各村农房管理人员业务培训；负责对施工单位进行安全教育和培
训；负责农房翻建材料复审工作；负责对农房的分项及竣工验收；
负责处理农房风貌管控和安全管理中违规的工作；负责做好农房
施工过程中因施工质量、安全生产、农民工工资产生的矛盾调处；
负责监督施工协议书、承诺书的签订；负责做好全镇农房建设的
统计汇总及分析工作；负责制定考核细则，对各村及部门的农房
规划建设管理工作进行考核。负责对第三方的考核管理。
4.资规局周庄所职责：负责村庄建设用地审查及报批；负责
农村房屋不动产办理资料审核；参与建房前现场踏勘；参与竣工
验收。
5.农村工作局（经服）职责：负责并指导各村对建房户的资
格认定；负责探索建立宅基地周边零散用地和闲置宅基地的有偿
使用机制。
6.水事综合管理中心周庄站职责：负责核查农房选址是否侵
占河道水域及其岸线；新增、迁建是否超出蓝线控制范围；污水
接管是否符合要求；参与竣工验收。
7.建设局（绿化）职责：负责建房户周边树木的移植、保护
和施工中绿化是否被破坏的监管工作；参与竣工验收。
8.综合执法局（创建）职责：负责建房户竣工后周边环境影
响情况的审核；参与竣工验收。
9.建设局（动迁）职责：负责认定建房户申请人及其家庭成
员是否享受过周庄镇房屋动迁安置政策。
十一、责任追究
1.农村房屋规划建设管理，纳入镇对各村的年度考核，由镇
建设局（农房）制定考核细则并负责考核。
2.建房户应严格按照本细则及合同、承诺书、图纸等相关规
定执行，若违反规定并造成不良后果的，镇建设局（农房）应发
放书面整改通知书，对拒不整改的，按相关规定进行处罚，其个
人不良记录将纳入社会信用考核体系。
3.施工企业应严格按照建房户选定的房型图纸施工，并遵守
本细则规定及相关质量和安全要求；若有违反的，由镇建设局（农
房）上报建设行政主管部门实施处罚；涉及违法犯罪的，移交司
法机关处理。
4.在农房规划管理中，各村及各部门工作人员由于管理不善、
监管不力，造成重大质量事故、重大群体性事件的，要依法依规
追究其责任。
5.各村及相关部门在农房建设管理过程中滥用职权或徇私
舞弊，构成违纪的，由纪检监察部门负责处理；涉嫌违法犯罪的，
移送司法机关处理。
十二、其他
1.本实施细则适用范围为我镇可翻建自然村庄农村自建房，
依据为《昆山市镇村布局规划》（2019 版）。本细则自发布之日
起施行。
2.本细则由周庄镇农村房屋规划建设管理领导小组办公室
负责解释。
