张浦镇农房翻建管理实施细则

张浦镇人民政府文件

张政发〔2019〕4号

关于印发张浦镇农房翻建管理实施细则的

通    知

各办、局，各村、社区，有关单位：

经研究，现将《张浦镇农房翻建管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

张浦镇人民政府

2019年9月2日

张浦镇农房翻建管理实施细则

为加强本镇保留村庄自建房建设管理，引导村民合理、规范建设自建房、节约利用土地资源，为建设生态宜居、环境优美、规范有序、文明和谐的美丽村庄奠定基础，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府规字〔2019〕1号修订）、《进一步加强苏州市农村住房规划建设管理的指导意见的通知》（苏府办〔2018〕325号）、《昆山市农村房屋规划建设管理办法（试行）》（昆办发〔2018〕65号）、《昆山农村房屋风貌管控管理规定（试行）》（昆政发〔2019〕1号）和相关法律、法规，结合本镇农房翻建工作，制定本实施细则。

一、总体要求

建立健全农房规划建设管理机制，梳理和完善村庄规划，落实农房建设规划管控和施工质量安全管理责任，规范审批及验收流程，引导村民根据规划方案与设计图纸开展自建房建设，不断提升农房建设质量和村庄环境。

二、主要内容

（一）村庄规划

1. 保留村庄规划应根据城市总体规划、土地利用总体规划及各自实际，对镇村布局规划中的村庄进行重新梳理，明确可翻建与不可翻建村庄名录，确定村庄建设边界，完善镇村布局规划并履行相关审批手续。

2. 实现村庄规划全覆盖，坚持先规划后审批原则，维护规划的严肃性；村庄规划方案应充分尊重江南水乡肌理，传承地方人文特色，延续村庄历史风貌，保留乡愁记忆。

3. 村庄规划方案应遵守河道蓝线和全镇水系规划要求，保护农村河道水面及两岸蓝线空间；明确村内道路、公共设施等的用地布局，确定村庄内的给水、排水、供电等工程设施及其管线走向、敷设方式；确定垃圾分类及转运方式，明确垃圾收集点、公厕等环境卫生设施的分布、规模。

4. 村庄规划方案编制应充分尊重和听取民意，充分考虑村民的生产方式、生活方式和居住方式；全面掌握村民的建房意愿，统筹村民建房时序和公共配套设施建设。

5. 村庄规划方案应结合因地制宜原则，充分利用乡土材料、村内历史遗存、本地花木果蔬等，营造江南乡村景观。

6. 村庄规划方案应在充分考虑房屋间距、通风、采光等因素的前提下，明确宅基地及房屋建筑的四至坐标位置，每户宅基地面积不超过200平方米，房屋占地面积不超过宅基地面积的70%。

（二）房屋设计

1. 以两层独立式住宅为主，房屋设计必须达到国家规定的抗震等级，建筑占地面积不得超过用地面积的70%，建筑总面积不得超过280平方米。

 2. 建筑檐口高度不得超过6.7米（以室内地坪高度为基准），房屋屋脊高度不得超过10米，底层室内地坪高度（大方脚高度）不得超过四邻的底层地坪高度，如需调高，需征得四邻同意。如地坪标高低于吴淞标高4.0米，则可调整至吴淞标高4.0米。院墙要通透美观，高度不得超过2.0米。翻建时要注重与环境的整体协调，严禁建造地下室，建筑样式为两坡黑瓦白墙，禁止使用与周边风貌不协调的建筑材料和建筑色彩。

（三）建房条件

各村（社区）应严格规范农村房屋建设申请人的资格认定，申请人应为规划可翻建村庄户籍在册的农民，并满足下列条件：

1. 申请时仍然是本村集体经济组织成员。

2. 在保留村庄上拥有自建房屋，且已取得村镇房屋所有权证（或规划建设部门证明文件）和农村宅基地使用权证（或国土管理部门证明文件）（以下简称“二证”）。对漏确权的农村住房必须经本村村民小组三分之二以上村民证明并公示，且经村（居）委会、镇建设与管理局、国土分局审核，报政府联席会议审批同意后，视同具备二证。

3. 坚持“一户一宅”原则，农村村民每户（已婚的必须包括完整的家族成员）只能有一处宅基地。对一户两证、两户多证的农户翻建农房，所在村（居）委会必须收回原多确权（未收回）的权证，并由村民自行拆除地面建筑物，方可办理相关翻建手续。现有宅基地面积超过规定标准的，须按照标准进行核减，并根据村庄总体规划予以合理调整。对移建的，须先拆旧后建新。

4. 建房前，应将新建房宅基地上建筑物及周边的临时或违章建筑物、构建物自行拆除，包括家族成员在保留村庄内的其他建筑物。

5. 农房翻建户型必须从镇建设与管理局、农房翻建管理办公室选定申报的房型中挑选。

（四）审批和验收流程

村民新建房屋应履行以下流程：

    1. 申请。村民提供以上建房条件所需材料的原件，向所在村（居）委员会提出申请。

2. 初审。村（居）委员会初审合格后，填写宅基地使用审批表和村镇建设工程位置申请批准书，由村（居）委主任签字、盖章后报镇农房翻建管理办公室。

3. 复审。镇农房翻建管理办公室会同村（居）委员会进行现场踏勘并拍摄原房屋照片，结合申请人提供的材料确认是否符合建房资格。

4. 房型选定。通过复审后，申请人在统一提供的图纸中选定所需房型。

5. 公示。将拟建房情况进行公示，公示内容包括宅基地四至位置、房屋平面图、立面图、地面标高、檐口及屋脊高度等，公示时间为十个工作日。公示期间如有异议，由村（居）委员会进行协调处理。

6. 审批。经镇财政和资产管理局、国土分局、建设与管理局、农房翻建管理办公室联合会审，符合条件的，报镇政府审批，同意后由镇行政审批局核发村镇建设工程施工许可证。

7. 放样。建房户取得批准文书后，由镇农房翻建管理办公室、村（居）委员会、施工企业共同进行现场施工放样，施工放样应严格按照规划方案及所选定的施工图纸执行；放样前，建房户应拆除原有的应拆建筑物、构筑物。

8. 管理。现场施工及安全文明管理应严格按照合同及承诺书执行，并符合本细则建设管理之规定。

9. 验收。由镇农房翻建管理办公室、村（居）委员会组织实施，分放样、基础、一层结构、二层结构、屋面封顶、竣工验收等六个阶段进行，应全部符合设计图纸、合同、承诺书及本细则建设管理规定。竣工验收前，房前屋后建筑垃圾及建筑材料等必须一律清理干净方可给予验收，竣工验收合格后填写竣工验收交接单。

（五）建设管理

1. 农村房屋建设应委托有资质的建筑施工企业实施。

2. 农房翻建施工合同必须遵守有关法律法规，施工企业应遵守施工规范和施工技术标准，使用合格的建筑材料和构件，严格按照选定的房型和设计图纸施工，施工过程中不得破坏周边建（构）筑物和公共基础设施，不得破坏村庄环境。

3. 建房户在办理审批手续时，应与施工企业同时向镇农房翻建管理办公室递交安全文明施工承诺书，施工过程中不得侵占道路、绿化等公共设施，如有损坏的要及时修补。施工过程中产生和遗留的建筑垃圾、建筑材料，由农户和施工方自行清理，建筑垃圾必须运到指定区域。村（居）委员会应加强巡查，确保在建设周期内村庄环境干净整洁。

4. 施工企业应购买建筑施工意外伤害保险，鼓励建房户购买工程保险，施工现场必须设有“五牌一图”，即：工程概况牌、管理人员名单及监督电话牌、防火责任牌、安全生产牌、文明施工牌和施工现场平面图。施工区域特别是有安全隐患的位置必须设置绿植围挡，同时设置醒目的警示标志。

5. 对未依本细则进行审批或未按相关要求进行建设的，由村（居）委会及时劝阻制止，对尚可采取改正措施的，要求建房户限期整改；对于严重影响村庄规划的，要求建房户限期拆除。建房户拒不整改的，由村（居）委会及时上报镇农房翻建管理办公室，由农房翻建管理办公室会同综合执法局、建设与管理局、国土分局进行处置。

6. 由农房翻建管理办公室委托相关部门或单位聘请第三方机构定期开展质量安全检查工作，对施工现场加强管理，对施工人员定期进行质量安全培训。镇建设与管理局不定期开展质量安全抽查，对农房翻建进行行业指导。

三、组织保障

由张浦镇农房翻建领导小组统筹协调全镇农房翻建工作，农房翻建管理办公室负责领导小组日常事务，并牵头负责全镇农房翻建综合协调工作，建设与管理局、国土分局、综合执法局等相关部门单位各司其职，加强服务、指导和监督检查。各部门具体分工如下：

农房翻建管理办公室：负责农房翻建过程中的综合管理协调工作，包括对农房翻建现场踏勘、放样、分阶段（尺寸）验收、竣工验收。参与施工过程中的各类矛盾调处等多方面协调工作。负责农房翻建资料的审批、归档。

建设与管理局：负责保留村庄规划方案的控制及调整。负责农房翻建施工企业行业管理和市场准入。

国土分局：负责对申请户宅基地权属情况进行核实。对翻建、移宅等工作做到踏勘、放样、竣工验收“三到场”。（委派工作人员驻农房办）负责办理农村房屋的不动产证。

综合执法局：配合村（社区）做好违章建筑拆除清理工作。

财政和资产管理局：根据村（社区）提供的建房户情况，核实确认拟翻建人员村集体经济组织成员身份。

纪委：负责监督各职能部门、单位对农房翻建有关规定的执行情况。

各村（社区）：成立农房翻建村级领导小组，并指定专人，负责收集农房翻建审批资料，并对资料真实性负责。负责农房翻建日常监管，安排专人加强对现场巡查，建立现场检查台账，发现问题及时督促整改，并通知镇农房翻建管理办公室；对于拒不整改的，负责牵头进行强制整改。负责监管好公共设施的保护情况，监督施工单位做好施工现场的环境卫生工作。负责协调各类建房纠纷。

四、责任追究

1. 建房户出现违反规定、承诺、协议等不良行为，产生不良后果，又拒不整改的，应强制整改，整改产生的费用由建房户承担，其失信行为由农房翻建管理办公室上报市信用办。

2. 施工方出现违反规定、承诺、协议等不良行为，产生不良后果，又拒不整改的，应强制整改，整改产生的费用由施工方承担，其失信行为由农房翻建管理办公室上报市信用办。

3. 农房翻建管理工作纳入村级考核，对农房翻建管理不力，造成农户违章建设、农房建设后环境恢复不良、建房纠纷久拖未决、农房翻建后无法验收等情况的，对相关责任单位在年终考核中予以扣分，情节严重的进行通报批评，并追究相关人员责任。

4. 在农房翻建过程中，由于管理不善、监管不力，造成负面影响、重大质量事故、重大社会事件的，依法依规追究相关管理部门及有关人员的责任。

五、其他事项

1. 本细则由张浦镇农房翻建管理办公室负责解释。

2. 本细则自发布之日起施行。原《张浦镇保留村庄规划建设实施细则（试行）》（张政发〔2014〕26号）同时废止。

附件：1. 村镇建设工程规划建设审批表

2. 建房承诺书

3. 建房放样测量定位记录单

4. 基础基线、标高验收表

5. 一层验收表

6．二层验收表

7. 屋面封顶验收表

8. 竣工验收表

9. 整改通知单

附件1

村镇建设工程规划建设审批表

附件2

农户建房承诺书

张浦镇           村民（居民）委员会：

为了改善居住环境，提高居住质量，本人将对现有住房进行翻建，在建设前对村民委员会承诺如下：

1、按照所在保留村风貌特色统一规划设计的房型中挑选农房翻建方案。

2、建房前，将新建房屋宅基地周边的临时或违章建筑物、构筑物全部拆除。

3、宅基地用地面积按照原村民小组建房用地标准审批，不超过200平方米，超面积部分根据总体规划予以合理调整并作相应核减。

4、建筑层数为二层，建筑占地面积不超过用地面积的70%，建筑檐口高度不超过6.7米（以室内地坪高度为基准），底层室内地坪标高（大方脚高度）不超过四邻的最高底层室内地坪标高。

5、注重环境的整体协调，建筑样式为两坡白墙黑瓦，不使用罗马柱，外墙不使用毛石或瓷砖等贴面（一层窗台以上），不使用与周边风貌不协调的建筑材料和建筑色彩。金属窗框、门框采用黑色、灰色或深咖啡色；大门、防盗门、院门，色彩使用不同明度灰色、深色、木本色，不使用亮度较高、饱和度较高的色彩

6、加强对周边环境、绿化、雨污水管、道路等基础设施的保护，积极对因施工而破坏的绿化、雨污水管等基础设施进行修复。

7、自愿向村（居）委会交纳建房保证金壹万元，并委托具有资质的施工单位进行建设施工。

8、确保按图施工，并接受相关职能部门的监督与指导，并对提出的问题进行整改，按照指定的地点进行堆放材料、及时清除建筑垃圾，确保文明施工。

本承诺书一式三份，建房户、村（居）委会、农房办各执一份。承诺自签订之日起生效。

建房户（签字）：                    二〇   年    月   日

承建单位施工承诺书

张浦镇           村民（居民）委员会：

我单位为张浦镇           村    组            农房建设承建方。为保证房屋质量，将严格按照规定建设，现对村（居）委会承诺如下：

1、严格按照建房户所选定的房型外观式样和施工图进行建设，不擅自更改所选房型外观式样。

2、在建房户取得《江苏省村镇工程建设许可证》之后，由村民委员会、农房办统一放样后施工。

3、施工过程中严格遵守各种安全生产规章制度，做好必要防护措施，不违章作业。如有发生安全及质量事故，则所产生的损失均由我施工方负全部责任。

4、加强对周边环境、绿化、雨污水管、道路等基础设施的保护，积极对因施工而破坏的绿化、雨污水管等基础设施进行修复。

5、自愿向村（居）委会交纳建房保证金四万元。

本承诺书一式三份，施工方、村（居）委会、农房办各执一份。承诺自签订之日起生效。

施工单位负责人（签字）：       

施  工  单  位（盖章）：       

   二〇    年     月     日

农房翻建村（社区）监管承诺书

张浦镇农房办：

为加强保留自然村庄的规划建设，传承我镇农村自然村落的历史、文化和自然风貌，改善保留村庄居民的居住环境，提高保留村庄居民的居住质量，我镇完成了张浦镇保留村庄设计。目前，经村（居）委会研究协商后，在保证本村原有形态、地形地貌、乡土文化等特色的前提下，选定我镇2019年推选的五套房型作为我村农房翻建标准房型。

我                村（居）委会承诺：在办理农房翻建审批、建设的过程中将会严格按照以下几点进行。若有任何违规行为发生，所产的一切责任将由我村自行承担。

1、认真完成农房翻建审批资料的初审；

2、建房户在建房过程中，必须委托具有资质的施工单位施工，并出具相关资质证明。

3、积极配合相关部门对建房户进行现场踏勘，负责对建房户施工前的放样工作；

4、负责建房过程中的日常监督管理，发现问题及时处理。  

特此承诺！

村书记（签字）：           

村主任（签字）：           

村（居）委会（盖章）：           

二〇     年     月      日

附件3

建房放样测量定位记录单

编号：

附件4

基础基线、标高验收表

附件5

一层验收表

附件6

二层验收表

附件7

屋面封顶验收表

附件8

竣工验收表

附件9

整改通知单